2016年中国房地产六大趋势

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发表于 2016-4-24 12:21:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
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      2016年中国房地产六大趋势
  文/吴其伦
  2015年,中国房地产走过颇为诡异的一年。一方面,政策宽松促使房地产市场量价齐升,开发商、投资客赚得盆满钵满;另一方面,房地产库存高企,惊动了中央,高层以打一场“歼灭战”来喊话去库存。

  那么,2016年的中国房地产将会如何?笔者以为,将会出现如下趋势:
  一、政策宽严结合。结合中经会议精神及近期住建部表态,我们可以看出,今年的房地产政策将会出现宽严结合的格局。具体体现在,基于鼓励自住型消费方面的政策将进一步宽松,而基于房地产市场秩序完善的政策将适度从严。或将出台货币补贴棚改户、适中价格收购中小户型商品房配售(租)给低收入群体、鼓励房地产开发企业及拥有土地资源的企业建房用于出租、降低自住型购房需求的首付比例、取消商品房预售制等政策。
  二、市场逐步完善。中经会议提出,要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房,成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。笔者以为,目前的房地产市场,新房市场相对完善,不完善的地方就在于租房市场,原因在于,一是租房回报太低;二是租房市场信息不对称;三是租房市场监管缺失。一旦政府鼓励发展租房市场,将在很大程度上促进房地产市场的完善。
  三、土地依赖不再。房改以来,尤其是近年来,地方政府对于土地财政的依赖日渐加重,不少地方的土地财政收入贡献率超过当地财政收入的60%。究其原因在于,一是房地产飞速发展,开发商拿地意愿强烈,哄抬了地价,从而大幅推高了土地财政收入;二是近年来实体经济持续低迷,其对于地方财政的贡献率也逐步走低,地方政府不得不聚焦于房地产;三是分税制下,地方政府缺乏稳定的税源,难以承担因城市基础设施建设所带来的债务。而在今年,房地产税开征将是一件大概率事件。彼时,地方政府将有了一个长期稳定的税源,其对于土地财政的依赖将逐步减弱。
  四、企业战略转型。房地产库存居高不下,直接考验房地产开发商的经营战略,其转型求生将是必然。笔者以为,在现有的多元化、战略合作、房地产工业化、触网等转型尝试之外,还将出现彻底告别房地产行业的转型。可以说,今年将是房地产企业战略转型提速的一年。
  五、成交稳中有升。中科院预测中心在京发布2016中国经济预测,在房地产需求方面,预计2016年全国商品房销售面积约为129455万平方米,同比增长9.6%,增幅上升2.3个百分点。对此增长率,尽管笔者有所怀疑,可今年的房地产成交,应该会在去年的基础上略有增长,因为诸多去库存刺激政策引弓待发,必将在很大程度上刺激消费者的购买欲望。
  六、房价分化明显。2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加,全国住宅销售价同比涨幅为五年最高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化,一线城市房价涨幅继续扩大,二线城市房价涨幅有所收窄,说明一线城市投资效益依然较高,而二线城市投资效益降低,购房整体趋势逐渐转为自用为主。2016年,房价分化将会更加明显,具体体现在,三四线城市房价下跌,二线城市房价稳中有跌,一线城市稳中微涨。
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